Slimme aftrekposten: deze woningkosten mag je opvoeren

Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen.
Aan de ene kant moet je extra belasting betalen: je bent bij de aanschaf van
een bestaande woning 6 procent overdrachtsbelasting verschuldigd, en moet
elk jaar een bedrag bij je inkomen optellen (eigenwoningforfait).

Maar het eigen huis levert ook fiscale voordelen op, zoals de
hypotheekrente-aftrek. Welke kosten mag je wel aftrekken? En welke juist
niet?

Hypotheekrente
Elke huizenbezitter mag het saldo van het eigenwoningforfait en de
hypotheekrente aftrekken, evenals de kosten die hij heeft gemaakt om deze
lening te verkrijgen, zoals de taxatie van zijn huis, notariskosten voor de
hypotheekakte, afsluitprovisie, bemiddelingskosten voor het verkrijgen van
de lening en de kosten van de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie.

De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die
hebben met de financiering van het huis niets te maken. Hetzelfde geldt voor
bemiddelingskosten voor de aankoop van de woning, zoals de makelaarsprovisie

Aflossingen op de woningschuld en de overdrachtsbelasting kun je evenmin als
aftrekpost opvoeren.

De hypotheekrente-aftrek geldt voor een periode van maximaal dertig jaar.
Voor wie een huis heeft gekocht vóór 2001, is deze termijn op 1 januari 2001
ingegaan.

Boeterente
Wie zijn hypotheek wil laten oversluiten om een lagere rente te krijgen,
wordt vrijwel altijd geconfronteerd met een boeterente. Ook deze kun je
meestal als aftrekpost opvoeren. Financier je deze echter mee in je
hypotheek, dan is de rente over dit bedrag níet aftrekbaar.

Erfpacht
Periodieke betalingen voor erfpacht, een systeem waarbij de grond wordt
gepacht zoals gebruikelijk in bijvoorbeeld Amsterdam, zijn aftrekbaar. De
afkoopsom voor erfpacht is dat weer niet.

Verbouwingen
Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De dakkapel die je uit eigen
zak betaalt mag je niet opvoeren als aftrekpost.

Sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar. Zo’n
lening geldt dan als eigenwoningschuld. De kosten voor onderhoud zijn niet
aftrekbaar, behalve -onder bepaalde voorwaarden- als je in een rijksmonument
woont.

Bijleenregeling
Veel woningbezitters lopen tegen de lamp met de zogeheten bijleenregeling.
Wie zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is
verplicht om de overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te
investeren in de volgende koopwoning.

Doe je dat niet, dan is over het leenbedrag ter grootte van die overwaarde
geen hypotheekrente-aftrek mogelijk. Dat deel van de lening valt dan in Box
3.

Leeg huis
Raak je bij een verhuizing je oude huis aan de straatstenen niet kwijt? Dan
mag je het eerste jaar plus maximaal twee jaar daarna de hypotheekrente over
beide woningen aftrekken. Let wel op: je woning mag niet verhuurd zijn. En
je oude huis moet daadwerkelijk in de etalage staan.

Hypotheekrente-aftrek geldt ook als je een nieuw huis hebt gekocht dat
afgelopen jaar tijdelijk leeg stond (bijvoorbeeld vanwege een verbouwing) of
nog in aanbouw was. Het is wel de bedoeling dat je er uiterlijk volgend jaar
gaat wonen.

Neem je pas na 2011 je intrek in het nieuwe huis, dan geldt hetzelfde regime
als bij een vakantiehuisje. De woning en bijbehorende schuld vallen dan in
box 3.

Tijdelijk uitgezonden
Het kan gebeuren dat je door je baas tijdelijk naar het buitenland wordt
uitgezonden. Hoewel jouw huis in Nederland dan niet jouw hoofdverblijf is,
mag je onder voorwaarden toch de hypotheekrente aftrekken. Je moet het huis
dan wel voor vertrek minimaal een jaar in bezit en gebruik hebben gehad. Ook
mogen er tijdens jouw afwezigheid geen andere mensen in jouw huis wonen.

Scheiden
Is je vroegere fiscale partner in jullie oude woning achtergebleven? Dan mag
je nog maximaal twee jaar na jouw vertrek de door jou betaalde
hypotheekrente aftrekken.

Betaalde jij alle rente, terwijl de woning maar voor de helft op jouw naam
stond, dan kun je de helft van het rentebedrag op de normale manier
aftrekken en de andere helft aftrekken als alimentatie. Je moet ook jouw
deel van het eigenwoningforfait aangeven, maar dit kun je vervolgens
aftrekken als alimentatie.

Kapitaalverzekering eigen woning
Veel huizenbezitters hebben een spaar-, leven- of beleggingshypotheek
afgesloten voor de financiering van hun huis. Zij betalen premies voor een
kapitaalverzekering en lossen met de opbrengst na afloop hun hypotheek af.

Deze verzekering valt onder box I. Dat betekent dat je tijdens de looptijd
geen belasting hoeft te betalen over het geldbedrag dat je opbouwt, en ook
niet over de rente die je ontvangt. De betaalde rente over je lening mag je
aftrekken.

Op het moment van aflossing geldt een vrijstelling: over dat bedrag hoef je
geen belasting te betalen. Deze vrijstelling bedraagt maximaal 147.500 euro
per verzekerde persoon, en is nooit hoger dan de woningschuld. Voor twee
personen komt de maximale vrijstelling dus uit op 295.000 euro. De eerste
twintig jaar is de vrijstelling lager.

Er gelden wel voorwaarden voor deze fiscale tegemoetkoming. Je verzekering
moet zijn afgesloten bij een levensverzekeraar en zijn bedoeld om je huis
mee af te lossen; dus niet voor de aanschaf van een auto. Ook vermeldt de
polis dat je minimaal vijftien jaar (of tot jouw overlijden) premie betaalt,
en is afgesproken dat je elk jaar premie betaalt. Voldoet je verzekering
hier niet aan, dan valt deze in box 3, waardoor de rente niet meer
aftrekbaar is.

Banksparen
Je kunt ook via een geblokkeerde spaarrekening bij een bank het
hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen.

Bij deblokkeren heb je recht op dezelfde vrijstelling als bij de
kapitaalverzekering eigen woning. Ook hoef je over de opgebouwde rente geen
belasting te betalen.

Voorwaarde is wel dat de rekening is afgesloten bij een erkende bank,
kredietinstelling of beleggingsmaatschappij. Ook moet het een geblokkeerde
rekening zijn, die eenmalig van het slot af kan voor aflossing van je
woningschuld. Net als bij een kapitaalverzekering moet je minimaal vijftien
jaar geld storten en dit ook elk jaar doen.

Deel 1:

Deel 2:

Lees ook:

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl